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Location et Vente au Maroc

Le bail de manière générale en droit marocain prend plusieurs formes notamment en matière immobilière, on distingue entre la matière civile et la matière commerciale.

En matière civile :

Qui dit civil dit soit un bail à usage d’habitation ou bien un bail à ferme (portant sur les propriétés à usage agricole), pour le premier il est régis par les dispositions de la loi récemment modifiées N° 67.12 qui exigent l’accomplissement d’un contrat par écrit, l’obligation de dresser un état des lieux, à défaut le locataire est réputé avoir reçu le local dans un bon état (articles 7 et 8).

En outre la possibilité pour le locataire d’un local à usage professionnel de céder ou sous louer le bail du local abritant son activité à un nouveau locataire qui exercera la même profession.

Quant aux baux à ferme, ces derniers portent sur les propriétés agricoles, les dispositions régissant ce genre de baux sont prévues au code des obligations et contrats, notamment les articles 700 et suivants du dit code (DOC), qui peuvent être conclus pour une période de quarante ans, à ne pas confondre avec le bail emphytéotique qui donne lieu à un droit réel inscriptible et porte sur un bien agricole immatriculé.

Ceci n’étant pas une liste limitative des baux il existe d’autres qui sont régi par des dispositions spéciales notamment en matière civile, tel le que le bail habous qui porte sur un bien habous.

En matière commerciale :

Le commerçant étant dans le besoin d’avoir un local pour exercer son commerce, il peut conclure un bail de nature commerciale. Ce dernier étant régi par les dispositions du dahir du 16 mai 1955 donne au commerçant le droit de renouveler son bail ainsi que de le céder à condition de justifier d’avoir une jouissance consécutive de deux années en vertu d’un bail écrit et quatre années s’il s’agit d’un bail verbal, dès réalisation de ces conditions le locataire peut céder tranquillement son bail sans avoir l’acceptation du bailleur mais à condition de le notifier conformément aux règles régissant la cession d’un droit (article 195 du DOC).

D’un point de vue fiscal le loyer est réputé un revenu foncier auquel le bénéficiaire est imposable dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

En cas de cession du droit au bail, ce dernier donne lieu à une plus-value de cession auquel le contribuable personne physique devra payer au service des impôts après la réalisation de la cession.

Toutefois le recours à un professionnel (notaire) pour plus amples informations étant très utile.

La vente immobilière

Théoriquement, il existe plusieurs sortes de ventes immobilières, cela est dû à la diversité des législations en la matière ainsi qu’aux divers statuts fonciers.

On distingue entre les biens immatriculés et les biens en cours d’immatriculation qui sont régis par la loi 14-07 et t les biens non immatriculés qui restent régis par les dispositions du Fiqh Malikit ( chariàa islamique).

Le risque quand il s’agit des biens non immatriculés ou en cours d’immatriculation c’est l’opposition qui peut être exercée par un revendiquant d’un droit sur le dit bien.

En matière de vente des biens immatriculés qui sont régis d’une manière générale par la loi 14-07, on distingue entre la vente d’un bien immeuble d’un statut normal comme maison, villa, terrain nu d’une part, et les biens régis par un statut spécial celui de la copropriété qui sont régis par la loi 18-00 et qui peuvent être cédés dès qu’ils sont construits en conformité aux règles d’urbanisme et obtention d’un permis d’habiter, ou encore en état futur d’achèvement c’est-à-dire non encore achevés en matière de construction, ce type de vente est régi par la loi 44-00, qui prévoit l’obligation de la conclusion tout d’abord d’un contrat préliminaire de vente après l’achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée, et en contre partie le vendeur doit justifier de sa caution bancaire ou de l’assurance en garantie des sommes qui peuvent être avancées par le bénéficiaire de l’acte préliminaire ou pour le cas d’inexécution du contrat.

Le législateur a instauré un autre mode d’acquisition qui s’intitule la location-accession qui peut être assimilée à un crédit-bail immobilier, mais il est rarement pratiqué.

Quant aux étrangers qui s’installent au Maroc, et qui souhaitent acquérir un bien immeuble, ils devront tout d’abord se conformer à la législation relative à l’office de change par l’ouverture d’un compte en dirhams ou en devises convertibles en vue d’opérer l’acquisition et se faire bénéficier de la garantie de transfert en cas de vente. Toutefois il est interdit aux étrangers d’acquérir des propriétés agricoles hors le périmètre urbain sauf si l’acquisition aura pour objet de faire un projet non agricole sur un terrain à vocation agricole.

Plusieurs impôts et taxes régissent le système foncier au Maroc.

Plusieurs impôts et taxes régissent le système foncier au Maroc.

 

Taxe urbaine

L’habitation, principale ou secondaire, est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe est assise sur la valeur locative du logement. Cette valeur est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %.
Taux applicables:

Valeur locative (en Dirhams) Taux
de 0 à 30000%
3001 à 600010%
6001 à 1200016%
12001 à 2400020%
24001 à 3600024%
36001 à 6000028%
+ de 6000030%

La taxe urbaine ne s’applique pas aux locaux neufs et compléments de construction pendant 5 ans à partir de la date du permis d’habiter.
Les MRE bénéficient d’un abattement de 75 % de la valeur locative.

Taxe d’édilité

En plus de la taxe urbaine, vous devrez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelle que soit leur destination. Si l’immeuble est destiné à l’habitation principale, vous bénéficiez d’un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.
Taux applicables :

– 10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les communes urbaines
– 60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des
communes urbaines.

Revenus locatifs

En cas d’achat d’un bien déjà loué ou si décidez de louer votre résidence, vous devez en déclarer les revenus, qui sont soumis à l’Impôt sur le Revenu.

Revenus (en Dirhams) TauxAbattements (en Dirhams)
de 0 à 20 0000%0
de 20 001 à 24 00013%2 600
de 24 001 à 36 00021 %4 520
de 36 001 à 60 00035 %9 560
de 60 001 et plus44 %14 960

Impôt sur les plus-values

La plus-value est la différence entre:

– le prix de cession, diminué des frais de cession, et
– le prix d’acquisition, augmenté des frais d’acquisition, des dépenses d’investissement
réalisés et des intérêts payés au titre de rémunération de crédits.

Le taux appliqué est de 20 %.
Le montant de la taxe due ne pourra être inférieur à 3 % du prix de cession.

Conditions d’exonération totale de cet impôt dans les cas suivants:

– profit réalisé sur la cession d’un logement occupé à titre d’habitation principale pendant au
moins 8 ans, quel que soit le prix de cession
– profit réalisé à l’occasion de la première vente de logement à caractère social.
– profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile des cessions d’immeubles
dont la valeur totale n’excède pas 60 000 DH
– profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre
époux, entre frères et sœurs

Cette exonération s’étend dans les mêmes conditions :

– au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d’habiter l’immeuble ou la partie
d’immeuble en cause après le décès du propriétaire
– au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions
ou parts nominatives dans une société immobilière transparente
– aux marocains résidant à l’étranger pour leur habitation principale au Maroc.